門聯批服務保障和諧社新事布一合發例區建廣東四部設創

　　10月8日，广东廣東省高級人民法院聯合省委社會工作部、部门省司法廳、联合例省住房城鄉建設廳發布一批助推物業服務高質量發展、发布服務保障和諧社區建設創新事例，批服涉及數智化賦能、障和城中村物業管理、谐社新事消防隱患整改、区建車輛治理、设创小區公共資源分配等群眾普遍關注的广东問題，體現了廣東促進物業服務行業高質量發展，部门推動和諧社區建設，联合例提升人民群眾的发布獲得感、幸福感、批服安全感的障和有益實踐。

　　近年來，廣東各地以多種形式推動物業服務提質增效，探索出一批各具特色的改革創新經驗。本次一共發布12個創新事例，在打造小區治理“智慧平台”創新事例中，以“深i小區”數智平台為依托，探索組織化引領、數智化賦能、民主化決策、市場化運營、法治化保障新路徑，為超大城市服務型治理創造了有益經驗；在府院聯動促進物業服務“質價相符”事例中，通過司法賦能與行政監管同頻共振，明確業主拒繳物業費的合理邊界及物業服務企業的整改義務，顯著提升小區物業服務質量；在“常態駐點+按需響應”提升服務質量事例中，法院參與設立住宅小區綜治工作站，構建統籌聯動體係，及時精準掌握反饋物業服務問題，提升小區業主居住體驗。

　　據了解，廣東創新多元化解糾紛機製，堅持“抓前端、治未病”，探索全鏈條多途徑高效率物業解紛新機製。在全國率先構建“黨建引領+行政規範+多元調解+司法保障”省級平台綜合治理新模式，統籌各方資源力量，統一裁判尺度，促進源頭治理，為推動物業服務高質量發展、創建和諧社區提供了有力保障。

　　01 廣東四部門一體化聯動促進源頭治理、打造物業糾紛多元化解“廣東樣本”

　　廣東省高級人民法院與省委社會工作部、省司法廳、省住房城鄉建設廳在全國範圍內率先以省級平台構建“黨建引領+行政規範+多元調解+司法保障”多元化解機製，不斷夯實物業糾紛前端治理的社區治理根基，促進治理水平和治理效能的不斷提升，服務保障和諧小區建設。一是搭建省級平台，凝聚解紛合力。四部門共同召開全省物業服務多元解紛工作聯席會議，並簽署工作備忘錄，在省級層麵整合力量，以上率下、一體聯動、凝聚合力，推動物業服務源頭治理。二是強化司法引領，高效化解糾紛。廣東高院印發《關於審理物業服務合同糾紛案件的指引》，圍繞業委會訴訟資格、充電樁安裝等熱點問題統一裁判尺度，從源頭提升審判質效。連續三年發布涉物業服務係列典型案例25件，實現“審理一案、指導一片”的良好效果。三是實施齊抓共治，推動服務質量提升。建立16個省級部門物業服務質量提升行動聯席會議機製，聚焦物業管理工作中的重點難點問題，對突出問題進行專項整治，從源頭上預防和減少物業服務糾紛。截至2025年底，全省法院依托綜治中心設立物業糾紛專業調解室57個，前端調解成功2.46萬件，訴中調解5.4萬件。全省法院物業糾紛平均審理周期縮短21%，上訴率與申訴率連續兩年下降。四是注重源頭除弊，助推行業治理。廣東高院向省物業管理行業協會發出加強行業自治提升服務質量司法建議，推動出台《廣東省住宅小區物業管理服務分類標準》，建立物業服務行業自律懲戒、失信名錄等配套製度。同時，省物業管理行業協會向全省物業服務企業發出提升物業服務質量、治理物業服務突出問題倡議書。全省物業服務行業提質增效、爭先創優的意識不斷增強，人民群眾的獲得感不斷提升。

　　02 深圳市委社會工作部以“深i小區”探索超大城市服務型治理新路徑

　　深圳針對人口結構多元、治理情境複雜等難題，創新打造“深i小區”數智平台，以黨建引領、科技賦能、共建共治，探索超大城市服務型治理新路徑。一是把黨的領導貫穿始終，是小區治理的根本保證。全市6012個居民小區和城中村實現黨組織全覆蓋，黨員在平台“亮身份、領任務、曬服務”。黨支部、業委會、物業服務企業協同發力，在物業選聘、公共收益使用等環節把關定向。以立法明確“業主共有資金”，統籌資源下沉。二是以陽光透明贏得信任，是小區治理的重點突破。平台將每筆物業費、公共收益收支實時公開，福田某小區從年虧百萬到結餘近800萬元。開發“議事協商”全流程閉環功能，龍華某小區2個月內高效促成11部老舊電梯改造，小區糾紛量平均下降64%。三是用數字技術賦能治理，是小區治理的效能保障。引入物聯網、大數據技術，對高空拋物、電梯困人等隱患自動監測預警，構建全方位安全防護網，推動治理從被動應對向主動預防轉變。四是向薄弱環節持續攻堅，是小區治理的務實之舉。龍崗某小區引入平台，將“包幹製”改為“酬金製”，收支在線公示。物業費收繳率從不足70%升至95%。五是讓文化浸潤鄰裏關係，是小區治理的情感紐帶。平台設鄰裏圈、活動招募等模塊，線下舉辦鄰裏節等活動，福田某小區每年活動40餘場。建立信用積分體係，推動守信向善成為小區新風尚。

　　03 惠州市中級人民法院構建物業服務“質價相符”履約新機製

　　惠州中院針對物業服務合同糾紛“質價相符”認定難、矛盾難以實質化解等問題，與市住建局聯合出台《關於物業服務合同糾紛協同化解工作框架協議》，府院聯動共建物業服務“質價相符”履約機製，有效將矛盾糾紛化解在前端、解決在基層，為物業糾紛源頭治理提供了可複製的實踐路徑。一是建立物業糾紛協同治理機製。成立物業糾紛協同化解工作領導小組，設立工作聯絡室，共同選取涉訪涉訴案件較多、矛盾突出的“問題小區”，全麵摸排糾紛根源，梳理共性問題，形成“一小區一台賬”。二是強化信息共享。法院定期通報案件情況，住建局實時推送物業服務企業信用、行業動態等信息，案件審理中及時啟動聯合核查程序，全麵調取物業服務記錄、設施維護台賬、收費備案材料，並組織業委會和物業服務企業雙方現場勘驗，統一物業服務瑕疵認定標準，精準核算服務與收費的匹配度。三是建立“裁判-反饋-監管”聯動協作機製。結合“質價不符”嚴重程度酌情減免物業費、免除違約金，同時明確物業服務企業整改問題清單、完成時限及逾期後果，住建部門把涉案企業列為重點監管對象限期督促整改，實現“審理一案、治理一片”社會效果。四是健全調訴對接機製。對同一小區、同類型糾紛以生效示範判決為依據，開展批量調解同類案件；在全市範圍內複製推廣解紛模式，從源頭推動物業服務行業規範發展。

　　04 河源市住房和城鄉建設局、市中級人民法院、市司法局聯合指導成立“市物調委”推動物業糾紛有效化解

　　河源市住建局聯合市中院、市司法局指導市物業管理行業協會成立市物業糾紛人民調解委員會，構建“行政規範+多元調解+司法保障”的物業糾紛化解新模式，以全鏈條、多途徑、高效率的解紛機製，有效化解基層物業矛盾糾紛。一是完善工作機製。積極指導市物調委製定完善工作製度和章程，明確組織架構、職責邊界與操作流程，組建兼具物業行業實操經驗、法律專業背景的調解隊伍。二是打通跨部門協同合力。住建局、法院、司法局分別提供政策、法律、程序支撐，形成部門聯動、優勢互補的糾紛化解合力。建立“行政指導+人民調解+司法確認”聯動工作模式，屬地法院對適宜調解的物業糾紛案件，在立案前經當事人同意委派至市物調委先行調解，達成協議的當事人可向法院申請司法確認；調解不成的轉入訴訟程序。三是抓好源頭防患。針對群眾反映強烈的公共收益管理不透明等問題，市住建局指導物業服務企業依規開設公共收益獨立賬戶、定期公示收支明細，同時指導市物業管理行業協會發出公共收益規範管理倡議，從源頭減少矛盾糾紛。

　　05 中山市中級人民法院發出司法建議促推公共收益前端治理升級

　　中山中院針對在審理物業糾紛案件中發現的物業服務企業未按規定開設公共收益獨立賬戶、公共收益收支不規範、與股東財產混同使用等問題，向中山市住房和城鄉建設局發出司法建議書：一是強化賬戶監管，督促物業服務企業按規定開設公共收益獨立賬戶，定期向業主公示收支明細，從源頭保障業主知情權。二是深化法治引導，通過典型案例普法、專項法律谘詢等方式，推動物業服務企業健全財務製度，樹立規範經營理念。三是暢通維權渠道，整合熱線、官網等投訴平台，建立快速響應機製，對違規行為依法追責。中山市住建局收到司法建議後，先後印發了《關於做好住宅小區公共收益管理的通知》等係列文件，明確公共收益獨立開戶等剛性要求；梳理法院物業糾紛調解等典型案例，引導物業服務企業合規經營，提升業主維權意識；在物業管理信息化平台新增公共收益公示模塊，接入微信端，方便業主實時查看；創新設立“48小時響應——7日辦結”閉環機製，整合12345熱線、手機APP等渠道，在全市1228個專業化物業服務小區推廣“碼上反映”監督二維碼，實現業主訴求“一鍵直達”；召集重點物業服務企業進行學習，促進企業提升公共收益規範管理意識。

　　06 陽江市中級人民法院以“司法裁判+行政監管”治理模式撬動消防隱患整改

　　陽江中院聚焦小區消防隱患，製發司法建議、建立跟蹤督辦機製，以“司法裁判+行政監管”聯動整改，破解消防癱瘓難題。在審理物業服務合同糾紛案件中，某小區存在消防管網無水、煙感報警失效、防風排煙口無法使用等嚴重安全隱患，業主因衛生、電梯、消防等問題拒付物業費引發訴訟。法院突破就案辦案思路，依據法律向市住建局、消防救援局製發司法建議書，建議聯合街道、社區開展消防係統專項檢查，督促責任方限期整改並建立長效檢查機製。同時建立司法建議跟蹤督辦機製，持續跟進整改進度，推動消防等部門開展核查，以司法裁判厘清物業、業主、開發商權責邊界，構建“司法裁判+行政監管”的府院聯動治理模式，推動多方協同整改消防安全隱患，從源頭化解糾紛誘因。小區內消防安全問題均完成整改，火災報警控製器更換到位，消火栓控製櫃、自動噴水滅火係統、一層風機等設施恢複正常使用，物業服務企業也加強了日常消防檢查巡查和人防物防措施，小區火災安全風險得到有效降低。業主的生命財產安全獲得切實保障，物業糾紛背後的核心民生問題得到實質性解決。

　　07 肇慶市中級人民法院多元協同促進小區物業公共資源與收益分配規範化

　　肇慶中院係統構建“裁判規則引領-多元協同解紛-行業規範共建”全鏈條工作機製，促進小區物業公共資源與收益分配規範化，為該類物業糾紛治理提供示範。一是樹立裁判規則。“小區露天車位權屬糾紛案”作為首案示範在肇慶法院“三個效果好案件”經驗分享會上展演，並通過微信公眾號、普法宣傳冊發布係列典型案例，明確裁判價值導向，廣泛凝聚社會共識。二是構建共治網絡。為將裁判規則轉化為治理實效，肇慶中院指導轄區內基層法院構建起多層次、立體化的物業糾紛解決網絡。端州法院在轄區4個街道設立人大代表聯絡站，推行“法院+人大代表”前端調解新模式；鼎湖法院設立物業糾紛訴調對接工作室，動員黨員、退休幹部投身“紅色物業誌願者服務站”參與日常糾紛調解；四會法院建設“一站式”平台、“一體化”速裁團隊，實現“一攬子”源頭治理、“一張網”基層聯動。三是推動源頭治理。肇慶中院調研走訪多部門，係統梳理社區物業管理問題，向住建局、自然資源局發出《關於規範社區公共資源權屬管理與收益分配機製的司法建議》。全市法院2025年共發出6份關於規範社區公共資源管理的司法建議，均得到反饋落實。市住建局已印發對小區公共收益使用管理相關工作的通知，試行物業管理電子投票係統，開展物業整治專項行動。肇慶轄區內涉物業糾紛實現從“審理一案”到“治理一片、規範一行”的轉變，推動物業糾紛治理效能持續提升。

　　08 廣州市增城區人民法院“常態駐點+按需響應”促進物業服務提質增效

　　增城區法院針對物業糾紛案件快速增長、業主意見反饋渠道不暢等問題，通過參與區平安辦設立的住宅小區綜治工作站，構建統籌聯動體係，采用“常態駐點+按需響應”模式，建立“工作站首調—鎮街聯調—區級參調—司法終調”四級糾紛化解機製。通過綜治工作站方式有效收集合理需求，強化訴訟前端調解，避免社區矛盾激化。增城法院與區住建局、區司法局、區物業協會簽訂物業糾紛前端治理協同四方協議，在區委政法委組織協調下，會同相關單位選定7個小區試點開展協同治理工作，並在試點小區完成社區綜治工作站建設。選派法官參與社區綜治工作站調解與宣傳工作，在部分試點小區設置法律谘詢服務點提供谘詢並收集意見，印製《物業糾紛化解流程指引》，引導居民就物業糾紛先行在工作站調解，並由鎮街司法所、法院協同參與處理。機製實施以來，增城法院受理物業合同糾紛案件786件，同比下降20.45%。法院指派法官授權進入“增安居隨手拍”AI智慧監管平台數據後台，及時了解業主需求並跟進反饋情況，獲取居民意見，直觀了解業主反映問題及業主訴求跟進處理情況，協同做好問題搜尋以及投訴催辦工作，促進物業服務提質增效，通過“增安居隨手拍”AI智慧監管物業平台已覆蓋全區311個物業住宅小區，截至2026年6月，收集反饋問題3568宗。

　　09 深圳市寶安區人民法院以“調解+判決+司法建議”賦能城中村物業糾紛係統治理

　　寶安區法院立足城中村實際，通過“調解+判決+司法建議”方式，係統推進物業糾紛治理，實現“審理一案，治理一片”的效果，為城中村物業糾紛治理提供“寶安樣本”。某物業服務企業與農村集體經濟組織簽訂物業服務合同，為某城中村片區提供物業服務。黃某等85名物業使用人以非合同相對人、服務質量不達標等理由拒繳物業費，矛盾持續4年未化解。後某物業服務企業起訴至法院。法院優先采取對抗性弱的調解方式化解矛盾糾紛，聯合城中村片區所在的街道綜治中心、司法所及社區工作站等基層力量成立聯合化解小組，以“社區共治家園委員會”等為平台，組織多輪聯合調解，物業服務企業主動降低收費標準，黃某等60人達成調解並補繳物業費。對於調解不成功的糾紛，向物業使用人闡明已簽訂的物業服務合同對其具有約束力，並酌情調整物業費，在充分釋法前提下依法判決。判決後20餘人主動履行，個別案件在強製執行階段也執行完畢。為更好促進城中村糾紛綜合治理，寶安法院深挖糾紛根源，向相關街道辦發出司法建議，提出針對性治理舉措，推動城中村物業完善管理體係、規範發展。相關街道采納司法建議，試點成立城中村物業自治機構，督促轄區城中村物業服務企業整改服務短板，形成“服務提質—主動繳費—行業發展”的良性循環，為城中村物業糾紛係統治理提供有益樣本，彰顯了法院融入基層治理的司法擔當。

　　10 佛山市南海區人民法院“轉訴為課”巧解“僵屍車”難題

　　小區架空層長期停放的廢舊車輛嚴重影響通行，業主要求物業服務企業集中存放管理，物業服務企業擔憂“集中存放後車輛遺失、損壞需賠償”而束手束腳，“僵屍車”治理問題陷入了僵局，物業服務企業和業主矛盾不斷激化。南海區法院主動深入基層，選派法官到鎮街、社區開展專題授課，精準剖析法律免責邊界，將法律條款轉化為“事前告知、事中留痕、事後保管”的可操作指引，消除了物業服務企業“不敢為”的顧慮，化解業主對物業服務企業“不作為”的怨氣。在某物業服務企業與業主關於“僵屍車”挪移的賠償糾紛中，業主堅稱物業無權挪動架空層中的閑置自行車且必須賠償車漆磕壞損失。法官引導業主深入了解物業服務企業移車流程，在知悉物業服務企業已通過公告、微信群等方式進行事前告知，並能提供處置過程照片、集中存放點巡邏記錄和監控錄像的情況下，業主當場表示不再要求賠償。通過“轉訴為課”提前規範物業服務企業的管理行為，將潛在物業糾紛由“對簿公堂”的對抗，轉化為“普法課堂”的共情，是南海法院施行“痛點靶向教學”，探索糾紛源頭治理的創新舉措。

　　11 珠海市香洲區人民法院構建物業糾紛全鏈條“精益化”協同治理機製

　　某小區156名業主因小區環境髒亂、賬目混亂，長期拒繳物業管理費，被物業服務企業訴至法院。香洲區法院組建“法官+助理+調解員”類案治理團隊，啟動“精益化”協同機製集中化解，主動上門普法調解，聯合街道指導物業服務企業限期整改，厘清公共收支等費用。三個月內，物業服務企業完成全部整改事項，業主驗收認可並主動結清欠繳費用，曆時多年的糾紛得以一攬子實質化解。香洲法院針對物業糾紛多頭協調難、風險預警遲、解紛效能低的突出問題，創新構建“源頭預防—協調預警—非訴治理—調審對接”全鏈條“精益化”協同治理機製，以科技平台賦能、協同指導整改、簡案要素速裁三重核心創新重塑解紛路徑，實質推動物業服務質量提升，築牢社區和諧根基。一是聚焦前端精益預防，利用司法大數據定位糾紛高發區域與共性風險點，依托“訴聯網”多元解紛平台開展“訂單式”普法宣講和調解指導，前端協同化解潛在糾紛逾五千件。二是著力中端協同整改，推行“申報+約談+評估+聽證+整改”五步過濾機製，聯合屬地鎮街、相關職能部門開展服務質量評估，組織業主、物業、業委會三方聽證，引導企業限期整改服務瑕疵。三是暢通末端高效解紛，打造要素式審判平台，立案時即提取糾紛要素，利用巡回法庭開展示範庭審，圍繞要素清單集中開庭、批量判決，物業糾紛案件平均審理周期預計縮短約60%，同時達到“示範庭審—參照調解—批量化解”的糾紛處理效果。

　　12 湛江市赤坎區寸金街道人民調解委員會創新“焦點切割+價值引導”機製化解小區電動車管理收費糾紛

　　寸金街道調委會針對開放式小區圍蔽管理後電動車收費引發的群體性糾紛，探索構建“焦點切割+價值引導”多部門聯調解紛機製，為基層物業糾紛化解提供可複製樣本。一是搭建“1+N”聯調平台，聯合司法所、街道綜治中心、社區法律顧問及相關職能部門召開聯合調處會，第一時間介入穩控情緒、明確訴求焦點，避免矛盾擴散升級。二是實施“焦點切割”策略，精準鎖定產權歸屬與收費標準兩大核心問題，經司法所指引核查規劃圖紙，確認停車區域屬業主共有、物業無權單方麵違規收費，厘清法律邊界。三是運用“價值引導”方法，闡明“共有不意味著無序、管理創造價值”理念，將議題從“能不能收”轉向“怎麽管”，設計有償集中管理與小區禁停兩套方案供業主自主選擇，賦予業主選擇權的同時明確物業管理邊界，最終雙方一致選擇小區禁停方案，實現以禁代管、安全有序。機製運用以來，紮實做好人民調解“後半篇文章”，促成雙方簽訂書麵調解協議並全麵履行，長期僵持的收費爭議徹底化解，避免了群體性訴訟，通過“以禁代管”的務實方案為缺乏信任基礎的小區解決電動車管理、公共收益與收費規範等高頻糾紛提供可推廣解法，實現“調解一起糾紛、解決一批問題、預防一類矛盾”。